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上交所深夜发文:16问新城控股年报披露问题

时间:2021-09-01 12:48
本文摘要:2日晚,新城控股公告称,公司于2019年4月2日收到上海证券交易所《关于新城控股集团株式会社2018年度报告书的事后审查面试书》。其中包括公司利润状况、相关合作伙伴交易内容、现金流动、货币资金、房地产开发业务等5个方面,共计16个问题。

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2日晚,新城控股公告称,公司于2019年4月2日收到上海证券交易所《关于新城控股集团株式会社2018年度报告书的事后审查面试书》。其中包括公司利润状况、相关合作伙伴交易内容、现金流动、货币资金、房地产开发业务等5个方面,共计16个问题。其内容如下:新城控股股份有限公司:根据《公开发行证券公司信息披露内容和格式标准第2号-年度报告的内容和格式》,上海证券交易所行业信息披露提示等规则的拒绝,经过您公司2018年年度报告的事后审查,为了方便投资者解读,公司从利润状况、资金交易状况、现金流动和货币资金、房地产开发业务等方面进一步补充披露特例信息。

一、公司利润状况2018年度公司利润包括投资性房地产公允价值变动收益、财务报表范围变动的投资收益较大。同时,公司高资本化利息支出比例、低预期信用损失率和新会计准则的使用也是公司利润比去年快速增长的主要原因。

要求公司补充以下内容。1、年报显示,2018年公司投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,比上年快速增长209.02%,占母亲纯利润的26.78%。请求公司补充,(1)融合投资性房地产的区域特征,2018年房地产价格和土地价格变化趋势,说明投资性房地产公允价值大幅度快速增长的合理性(2)公司利润是否快速增长具有可持续性,充分注意风险。

2、年报显示,2018年7月,公司通过协商誓言方式,将49.51%股份的青岛卓越新城职业有限公司和50.50%股份的义乌吾悦房地产发展有限公司列入分割报告范围。通过收购许昌市宇恒房地产开发有限公司(以下全称徐昌宇恒)1%的股权和协议誓言,将32.38%的股权徐昌宇恒列入分割报告范围。同时,合营企业转子公司给予6.77亿元投资收益,占公司2018年母亲纯利润的6.45%。

要求公司进一步补充(1)上述协议的具体内容,是否有经营管理决策誓言,是否有期限誓言,是否有债权人条款(2)上述协议誓言和少量所有权变动能否确保公司对子公司的构筑控制(3)是否不存在通过收购少量所有权或签订协议,变更子公司的会计核算方法来调节利润的情况。3、年报显示,公司股份比例达到50%的合资企业没有被列入分割报告书。要求公司补充,(1)列出所有权比例达到50%的合同(合同)经营企业的资产、负债和收益状况(2)一一说明,没有将所有权比例达到50%的合同(合同)经营公司列入分割报告范围的依据(3)上述处上述处理没有调整利润。

4、公司利息支出的资本化相对较低。年报显示,公司2018年资本化利率支出为88.50亿元,比上年快速增长428.99%的资本化利率支出额分别占总利率支出和归母纯利润的94.58%和84.36%,比2017年的77.45%和27.75%大幅下跌。请求公司补充,(1)资本化利息支出的会计学处置依据(2)会计学处置与以前的年度相比没有根本变化,请说明原因。5、年报显示,公司共有448亿6800万元的其他应收账款,其中苏州听盛房地产开发有限公司等借款人的其他应收账款年龄达到1年,坏账计划的计算比例分别为0.1%或1%,计算比例显着提高。

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请求公司补充,(1)关于核算坏账计划比例的确认依据(2)融合其他哈密顿公司的情况和公司的实际特征,说明核算坏账计划是否充分。6、新的会计准则对公司2018年年报财务报表对科目的影响较小,其中影响公司营业收入和归母纯利润分别为34.20亿元和6.62亿元。请公司详细说明,在新的会计准则下,收益证明政策、实时点和证明依据比往年明确调整,分析影响。二、关于与关联方、合作方的资金交易报告期间,公司和关联方、合作方的折扣应付款迅速增加,金额较小。

要求公司从高借款利率、交易必要性、资金重复使用风险、与交易对象的关系等方面进行补充。7、截至2018年底,公司应对间接有限公司股东新城发展控股股份有限公司及其子公司的计息款为22.22亿元,利率水平为8%,低于贷款基准利率,低于公司2018年度6.47%的平均融资成本。要求公司补充:(1)相关人员借款遵守的决策程序和相关信息披露义务状况(2)相关人员借款利率低于平均融资成本的原因,没有侵犯公司利益的不道德(3)公司账面货币资金馀额454.09亿元的,间接有限公司股东及其子公司借款融资的必要性。8、公司其他应付金额小,快速增长缓慢。

年报显示,2018年公司其他应付款为479.22亿元,比上年增长33.50%。其中应对相关人员的货款和应对少数股东的货款比较大。要求公司补充说明:(1)公司没有大量其他应付理由和主要业务背景,没有业务本质(2)公司有限公司股东与少数股东之间没有关系。

9、公司其他应收款金额小,快速增长缓慢。年报显示,2018年公司其他应收款453.26亿元,比上年快速增长58.93%,其中折扣相关人员货款、折扣少数股东货款和折扣房地产合作人员货款大。

请求公司补充,(1)上述其他应收账款的构成原因、时间(2)开展业务合作时,公司是否对其他股东构成外汇市场义务(3)公司与上述各交易对象的关系状况(4)上述应收账款多为无担保、无利息、无相同偿还期限的账款,要求说明其会计年龄是否存在重复使用风险,如果没有足够的计算坏账计划(5)公司对联营企业、联营企业构成其他应收账款时,是否与企业的其他股东有关系10、年报显示,公司预付款为146.34亿元,前5名预付款馀额共44.34亿元,占30.30%。请求公司补充,(1)前5个预付款的交易对象、交易背景(2)预付对象是否与公司没有关系。三、公司现金流和货币资金报告期间,公司货币资金馀额高,快速增长缓慢,但长期借款和短期借款在一定程度上增加幅度小,同时公司报告期间现金流更加紧张。

要求公司融合资金的利用效率和安全性,补充如下。11、公司经营活动和投资活动的本质是开展房地产开发业务。综合考虑公司经营活动和投资活动现金流量的和平,2016年、2017年、2018年为负,分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。

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要求公司补充:(1)公司各细分房地产开发业务现金流状况(2)经营活动和投资活动现金流紧张的主要原因(3)对公司的生产经营没有影响(4)公司以前白鱼采取的应对措施。12、年报显示,公司2018年底货币资金454.09亿元,比上年快速增长106.90%,其中银行存款占88.10%,同时公司长期借款和短期借款合计259.39亿元。要求公司进一步补充(1)货币资金所用的有限情况(2)以银行存款为主体的货币资金大幅增加的背景下,公司利息收入从2017年的1.54亿元急速增加到2018年的1.87亿元,增加幅度仅为21.43%的原因(3)根据货币资金的期末馀额和利息收入数据,利率水平仅为0.47%,要求说明低利率水平的合理性,三大必须公司2018年货币资金的月平均值(4)要求融合公司的经营模式,说明货币馀额不合理,借款多。四、公司房地产开发业务公司2018年度房地产开发业务增长缓慢,明显低于行业平均水平,但房地产租赁和管理业务毛利率上升。

要求公司就房地产开发业务相关事项进行补充,明确以下内容。13、公司2018年营业收入541.33亿元,比上年快速增长33.58%。归母纯利润为104.91亿元,比上年快速增长74.02%,公司2018年底库存为1455.73亿元,比上年快速增长90.59%。

要求公司补充:(1)融合行业哈密公司情况和房地产政策,说明房地产业务收入的实时点、证据依据、快速增长的原因和可持续性。14、年报显示,公司房地产租赁和管理业务紧密结合我悦广场建设发展,2017年、2018年营业收入比上年快速增长131.05%和117.24%,但毛利率分别上升10.20和1.74%。公司的吾悦广场业务多以轻资产运营模式,但多以轻资产方式运营。要求公司补充,(1)公司商业房地产中自由选择不同运营模式的原因和考虑5(2)房地产租赁和管理业务毛利率上升的原因,不受我悦广场城市布局特征的影响。

五、其他事项15、公司2018年会计年龄为2年的折扣惠州中奕房地产开发有限公司14.80亿元其他折扣相关人员的货款,未列入2017年其他应收款。要求公司补充上述应收款的构成原因和背景,说明上述信息不完全一致的原因。16、年报显示,公司在2016年销售上海迪裕商业经营管理公司所有权时,购买价值1亿5千万元的3年股票销售的下跌期权。要求公司补充说明:(1)该下跌期权的交易背景和价格合理性(2)购买该下跌期权的主要考虑是,如果不遵守适当的决策程序和信息披露义务(3)期权的会计学处置及其依据。

针对上述问题,公司根据《格式准则二号》、上海证券交易所行业信息披露提示等规定拒绝,指出不限于或因类似原因明显不方便披露的,应说明不能披露的原因。要求公司年审会计师事务所对上述问题2-6、9、16发表意见。要求公司在2019年4月3日公开本面试信,到2019年4月19日为止,恢复上述事项并不明确。


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